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澳门乐发网上娱乐线上玩网_风云20年,佳兆业和它的黄金时代

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时间:2020-01-07 12:59:48   作者:匿名   热度:4994
摘要
20岁的佳兆业已然历经沧桑。截至2018年年底,佳兆业总土储达到2400万平方米,可售货值超4600亿元,其中大湾区占有1300万平方米,占54%;未计入土储的旧改储备项目占地面积约3000万平方米,99%集中位于大湾区,计算货值高达1.8万亿。佳兆业的弹药库,令行业艳羡。2010年,佳兆业的战略开始转向 “中心城市旧改”加“二三线城市快速周转”的两轮驱动模式。学了20年的旧改功夫,佳兆业从未生疏
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澳门乐发网上娱乐线上玩网_风云20年,佳兆业和它的黄金时代

澳门乐发网上娱乐线上玩网,作者|蔡真

来源|野马财经

今年6月,粤系房企佳兆业成立整整20周年。那个在人们印象里前几年才跻身“新华南五虎”的后生,其实并不年轻。

这20年,中国经济飞速发展,城市化进程不断加快,资本市场制造出无数房产奇迹和财富故事。创立于香港,起家于深圳的佳兆业顺应时代,从改革开放的窗口进入资本市场的大门,有过从万科手中夺走深圳四冠王的高光;也曾面临过生死关头。20岁的佳兆业已然历经沧桑。

雨过天晴,如今的佳兆业更多了一份自信和沉稳。2019年第一季度总合约销售约为138.41亿元,总合约建筑面积约为76.72万平方米,分别同比增长约75.7%及53.1%。而作为对比,top100房企整体业绩规模是略有下滑。

2018年财报显示,佳兆业全年实现营业收入387亿元,同比增长18%;实现净利润33亿元,同比上升8%,毛利率为29%,合约销售额700.6亿元,同比增长57%,创下历年销售历史新高。

利润与规模双高增长,让佳兆业在房企融资通道普遍收窄的当下,获得多家机构的青睐。多家机构上调佳兆业目标价或给予“增持”评价,国际评级机构穆迪、标准普尔及惠誉授予信用评级,反映出资本市场对其未来发展充满信心。

旧改之王,走在正轨,开始接近那个曾被寄予厚望的自己。

旧改专家,软硬兼备

旧改起家的规模房企不在少数,一如富力,“推倒了广州的每一根烟囱”;一如soho,在二锅头厂上建起了现代城。

佳兆业开发的第一个楼盘“桂芳园”,原是深圳布吉龙泉别墅的烂尾地,位置偏远、人烟稀少。2000年9月,桂芳园一期发售便一炮走红,佳兆业随后一共开发了8期,桂芳园成为布吉第一个大型社区。

尝到甜头的佳兆业开始了“旧改之王”的修炼之路。的确,旧改的好处显而易见:旧改拿地价格低,且相较招拍挂开发商的规划调整空间更大,毛利率更高。很长时间以来,佳兆业的毛利率都在30%甚至40%,同行则大多在20%-30%徘徊。

但同时,旧改也存在开发周期长,风险高,产权分散等难题,和政府、拆迁户打交道的繁琐,让许多地产商对旧改望而却步。真正要把城市改造做得专业、漂亮,远不是砸钱就能完成的。

2011年,佳兆业集团组建了国内第一家专业城市更新公司——佳兆业置业发展(深圳)有限公司,之后更名为佳兆业城市更新集团。精通规划设计、商业谈判、法律专家等旧改专业人才扎根于此,形成一整套系统的旧改作业流程和管理规范。从片区产业升级,到教育、医疗、文化体育等公共服务设施,推动社会进步的同时,佳兆业也为自己的多元化发展打下了基础——2002年,佳兆业进军商业;2005年,商管、酒店公司相继成立。

专业的团队、丰富的经验让佳兆业在广深地区拿地颇具竞争力,厚实的地储又进一步巩固了佳兆业的竞争力。一切都源于旧改,一切又都不止于旧改。

官网显示,截至2018年底,城市更新集团现有专业技能员工超过600人,平均从业经验达5年以上。城市更新业务战略布局全国10余个核心城市,已成功打造佳兆业城市广场(深圳)、北京佳兆业广场、深圳佳兆业万豪酒店等近20个城市更新项目。

截至2018年年底,佳兆业总土储达到2400万平方米,可售货值超4600亿元,其中大湾区占有1300万平方米,占54%;未计入土储的旧改储备项目占地面积约3000万平方米,99%集中位于大湾区,计算货值高达1.8万亿。在这些旧改项目中,深圳及广州分别占旧改项目的31.8%及31.6%,在整个大湾区,佳兆业共拥有119个旧改项目。与之同时,佳兆业平均土地成本仅为4750元/平米。

在大湾区未来规划尚不明确之时,旧改用地是抢先入场的优质门票。换言之,得旧改者,可得大湾区,得大湾区者,可得未来。佳兆业的弹药库,令行业艳羡。

调整步伐 决策得当

佳兆业是深圳本土地产企业,人脉颇广。2009年,佳兆业登陆港股,郑裕彤、蔡志明、杨受成、刘銮雄等人都是佳兆业上市公司的股东。资本化运作后,佳兆业的发展步入快车道。

旧改的路子并非战无不胜,随着地价上涨、房价企稳,诸多政策调控都在考验着中小型房企的发展选择。掌舵人郭英成有着潮汕人共有的特点:低调和精明。他的金句和现身不多,但总能做出精准的抉择,押对一些节点。

2010年,佳兆业的战略开始转向 “中心城市旧改”加“二三线城市快速周转”的两轮驱动模式。一边是低价拿地高利润、一边是快速回笼抢规模。2009-2011年三年是佳兆业全国快速扩张的三年,从珠三角到长三角、西南和华中,佳兆业迈入百亿俱乐部,销售面积排名全国12名。

三四线城市活力减弱、鬼城频现。佳兆业又在行业里率先多元化布局,寻找新的盈利增长点。2012年成立商业管理集团,2013年进军文体,2014年进军医疗、旅游……如今,在佳兆业集团官网,你会发现主营业务一栏多达16项。

房企多元化一直是业内极具争议的问题,不做的话规模上不去,做的话企业又没经验。一如修炼“旧改心经”,佳兆业每踏入一个领域,便选择优秀的人才去做专业的事,通过收购来避免不必要的试错。进军医疗健康,便收购杭州三甲医院树兰医院,未来将探索健康小镇新模式;做足球,就引入国际团队,完善训练场地,深圳球队时隔七年得以重返中超。

被誉为最能体现港人精神的电影《岁月神偷》有一句经典台词:“做人,最紧要系保住个顶。”全面开花的同时,佳兆业也并未急于喊出“去地产化”的口号,表示未来地产仍是主业。学了20年的旧改功夫,佳兆业从未生疏。旧改的基本盘在,体系和人才就在,多元化业务的开展就是水到渠成。

诚然,在千亿房企层出不穷的狂飙年代,佳兆业错失了成为巨无霸的机会。而待到头部纷纷喊出“活下去”或者“白银时代”的口号,在三四月做事的佳兆业终于在八九月得到了答案。

财务改善 活血化瘀

在佳兆业最艰难的时候,郭英成挺过来了,他微笑面对媒体:“一是我们信用良好,二是归结于我们的优质土地。”

深耕多年的大湾区,佳兆业迈过了坎,掌握独门内功,方能立于不败。

伤筋动骨重组归来,佳兆业的高负债一直是外界关注的焦点。2017年,佳兆业的净负债率达到300%,2018年降至了236%。“希望到今年年底能够降到200%以下,这是董事局定的目标。”郭英成说。

风云地产界曾在佳兆业2018业绩会上听到郭英成解释相关问题。他说,这是因为公司有一百来个旧改项目在发展中,每个项目发展周期都是有五年或者六年左右的时间,这也就意味着旧改的钱一投就是五六年。

“旧改这块的资金投入是比较大的,也无法评估,我们的钱投进去就全部是负债,我们也希望在旧改投资和销售回款这块能取得一个平衡。”郭英成说。

去杠杆、降负债时佳兆业这两年的主旋律,主要手段是快速销售回款以及优化债务成本。

研报显示,佳兆业销售费用率自2015年的高位 5.1%开始呈下降趋势,近两年 稳定在4%以下,管理费用率自2016年起逐年稳步下降,2018年公司管理费用率为6.7%,较2015、2016年改善明显。

债务结构上,2018年末,公司总负债为1090亿元,较2017年减少了20亿,其中1年内到期债务170亿,占比为16%,而1-2年及2-5年债务占比较高,占比分别32%和30%。

(来源:云锋地产)

手握大湾区万亿货值土地,深耕旧改20年,佳兆业依旧保持着谨慎和清醒。在政策不明朗的情况下,旧改项目的价值未来能兑现多少,他们无法做出保证。

近年来,国家提出“租售并举、房住不炒”的政策,佳兆业积极响应指,不断加快在一线城市及重点二线城市长租公寓及联合办公市场的布局,深挖和经营房地产存量房。

对于90年代崛起的这一批房企来说,深知是时代造就了自己的幸运。有人躺在电梯间里,有人站在电梯间里,每个人都成功了,但少有人承认其实整个电梯都是上行的。佳兆业在变好,旧改之王向着千亿目标稳健迈进——哪怕似乎迟到了几年。

它对自己的战略定位是“城市公共服务商”,浴火重生之后,多了一份温润与家国情怀。